주말주택지 구입
자투리 농지도 주말주택·주말농장·전원주택으로 적합
주5일근무제가 본격적으로 시행되면서 토지시장에는 주말주택을 지으려는 수요자들이 늘어나고 있습니다.
주말주택을 지으려면 제일 먼저 하는 일이 땅을 구입하는 일입니다.
하지만 어떤 땅이 좋은지, 법률적인 제약은 없는지 비전문가인 일반인에게 막연할 뿐입니다.
주말주택지로 좋은 땅을 고르는 요령과 토지거래에 관련해 염두에 두어야 할 사항들을 알아봤습니다.
주말주택지를 고를 때는 모도시 근교에 자리하여 도시와의 접근성이 용이해야 합니다. 또 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역이어야 주말주택으로서의 가치가 올라갈 것입니다.
자신의 가족, 친지들만 이용할 수 있는 독립된 공간이거나 주말 주거를 목적으로 할 경우라도 생활편의시설과의 접근성이 높아야 합니다. 화초나 작물을 직접 재배할 텃밭의 확보 또한 필요한 조건입니다.
주말주택지 고를때 고려 할 사항
■입지조건으로 보기
첫째, 임수형이 있습니다. 임수형이란 해안이나 호반, 강변 등 경치가 양호한 지역에 입지하는 주말주택으로 여타 지형형태에 비해 선호도가 높은 입지형태입니다.
임수형의 주말주택은 우리나라와 같은 여름철 집중강우현상이 뚜렷하고 태풍의 내습이 빈번한 지역에서는 재해에 대한 특별한 주의가 필요합니다.
둘째, 임산형이 있습니다. 임산형은 산악의 수려한 계곡이나 전망이 양호한 구릉지역에 입지한 전원주택으로 여타 지형형태에 비해 조용하고 쾌적하여 이 또한 많이 선호하는 입지형태입니다.
하지만 지형적인 여건상 차량의 진입문제 등 교통의 접근성에 문제가 있는 경우가 많습니다.
셋째, 전원형이 있습니다. 넓게 펼쳐진 논과 밭을 앞뒤로 한 평야지역에 입지한 주말주택으로 전원적인 분위기가 잘 갖추어져 있으며 접근성도 양호한 입지형태입니다. 다만 자연경관의 수려함이 덜해 그리 선호되는 유형은 아닙니다. 소액자금을 지닌 수요자들이 구입하기에 부담없는 형태입니다.
넷째, 취락입지형이 있습니다. 주변 환경이 양호한 농촌지역의 촌락이나 인근지역의 기존 농가주택과 혼합해 입지한 형태의 주말주택으로 개인 프라이버시나 지역주민들과의 갈등이 있을 수 있습니다.
그러나 필요 주거시설이나 인접교통 등의 이점으로 주말주택으로 알맞는 입지형태입니다.
■자연적인 조건으로 보기
지형을 우선 살펴봐야 합니다. 주말주택지로 좋은 지형은 남쪽으로 트이고 완만한 경사를 이루며 북서쪽에 산이나 숲이 있는 형태입니다.
남향의 완만한 경사지를 주말주택지의 최적지로 보는 이유는 일조권과 여름철 통풍이 좋기 때문입니다. 또 북서향의 산이나 숲의 조건은 겨울철의 북서계절풍을 막을 수 있기 때문입니다.
*남향-하루에 해를 보는 시간이 2~3시간뿐이라면 곤란한 일입니다. 당연히 일조량이 충분한지 확인해 봐야 합니다. 그러나 시골은 대부분 일조량이 풍부한 편입니다.
넓은 들판과 나지막한 산자락은 방향을 따지지 않아도 쉽게 일조량을 확보할 수 있습니다. 단, 경관과 미관만 고려해 서향볕이 하루 종일 집안을 뜨겁게 달구는 경우를 생각해 주말주택을 건축해야 합니다.
*접도-나지막한 산자락 끝 부근에 자리 잡고 앞쪽에 맑은 강이 흐르고 하루 종일 볕이 잘 드는 남향이라면 누구라도 그곳에 주말주택을 짓고 싶어 할 것입니다.
그러나 이렇듯 좋은 조건이라도 도로가 접해 있지 않으면 소용이 없습니다. 전원주택을 짓기 위해 건축허가를 받고자 한다면 반드시 도로가 접해 있어야 합니다.
*임수-주말주택을 짓고자 하는 사람의 공통된 희망은 주변에 물이 있어야 한다는 것입니다. 물은 강, 호수, 계곡 등 다양하게 있지만 이 때문에 엄청난 재해를 가져올 수 있으니 주의해야 합니다.
강은 일상으로 보는 부드러움과는 달리 집중호우 때나 장마철에는 무서운 모습으로 많은 피해를 줍니다. 강물의 범람으로 가옥이 유실되고 농작물이 큰 피해를 입기도 합니다. 강과 인접한 곳에 주말주택을 지을 때는 제방이 설치된 곳 이여야 하고, 강의 최고 수위를 알아본 후 입지할 지대가 홍수 피해가 있는 곳인지 체크해 봐야 합니다.
계곡은 일시적인 폭우만으로도 범람하여 교량이 파손되거나 토사의 유출로 인해 가옥이 유실됩니다. 또한 땅의 지형을 변화시켜 건축물에 간접피해를 주기도 합니다. 계곡과 접한 입지를 선택할 때는 항상 계곡물의 범람에 대비해 일정거리를 유지하는 것이 좋습니다.
*배산-전국토의 70%가 산으로 둘러싸인 우리나라의 지형에서는 쉽게 배산의 요건을 갖출 수 있습니다. 수도권의 크고 작은 명산들과 강원도의 많은 산들이 우리 생활에 많은 활력소를 주는 것도 사실입니다.
사시사철 한 폭의 풍경화 같은 산속에 집을 짓고 살 수 있다면 얼마나 좋을까 상상합니다.
하지만 이것은 착각입니다. 자연은 인간에게 항상 베풀기만 하지는 않습니다. 사람이 자연을 보호하지 않을 땐 재앙이 따르기 때문입니다.
산사태와 산불의 피해 역시 주말주택 입지를 선택할 때 고려해야 할 요건입니다. 특히 산사태에 대비해 경사도가 심한 곳은 피하고 산불에 대한 피해를 방지할 수 있는 주말주택을 지어야 합니다.
■토질이나 지반 상태 살피기
토질은 부지와 직접 연관되어 있기 때문에 몇 가지 사항들을 검토해야 합니다. 땅의 성질은 지표면에 나타난 현상과 지하에 묻혀 보이지 않는 현상을 동시에 검토해야 합니다.
흔히 좋은 집터라면 '비석비토(非石非土)'라고 합니다. ‘돌도 아니고 흙도 아닌 땅’입니다. 이런 땅은 배수가 잘 되어 습하지도 않고 건조하지도 않으면서 모래나 암석이 적어 식물의 생장에 좋은 땅입니다. 반면 항상 습기가 많고 힘없이 푹푹 꺼지며 검은색이 나는 땅은 인체에 해로운 땅입니다.
이런 땅은 하층부가 점토질로 형성되어 배수가 원활하지 않아 물기가 많습니다. 반대로 배수가 너무 잘되어 항상 메말라 있는 땅이나 암석이 많은 땅도 피해야 합니다.
또 지질이 서로 다른 곳도 피해야 합니다. 이는 지각변동 때 서로 다르게 작용함으로써 집이 붕괴되거나 파손될 수 있기 때문입니다.
기타 광물질이 나오는 곳과 지하수맥이 흐르는 땅은 집짓기에 적당하지 않으므로 피해야 합니다. 광물질 중 인체에 유해하거나 식물의 성장에 지장을 주는 것이 있기 때문입니다.
이밖에도 산림의 경관이나 기후조건 등도 주말주택의 입지에 영향을 주는 요건들입니다.
좋은 입지조건은 이후에 주택의 가격상승에도 도움을 줄 뿐만 아니라 주말 생활을 하는 동안에도 영향을 준다는 것을 잊어서는 안 될 것입니다.
토지 구입시 염두에 둬야 할 법률
지적상 도로가 있고 현재 지목이 대지라고 해도 다 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 지적상 도로가 있고 단지개발 허가를 득하고 토목공사가 완료되어 대지가 된 단지라도 집을 짓지 못하는 경우가 많습니다.
이는 지난해에 ‘국토계획 및 이용에 관한 법률’이 제정·시행 되면서 전 국토가 개발허가제의 틀 안에 들어가 버렸기 때문입니다.
개발허가제는 토지의 적성 평가를 받은 후에 도로, 환경, 연접지역 개발여부 등을 고려해 허가를 내주는 제도입니다. 그렇기 때문에 전용허가나 형질변경허가를 받기가 어려운 것입니다.
■국토 계획 및 이용에 관한 법률
그동안 국토의 무분별한 개발로 자연재해를 입게 되어 사회적인 문제가 되었던 준농림제도가 폐지되고 관리지역이 준농림제도로 이어지면서 토지의 적성평가를 거치도록 하고 있습니다. 그 법률내용은 아래와 같습니다.
하지만 위의 법률적용이 까다로워 개발행위 자체가 지연되고 있는 실정입니다.
시행령 제55조 ‘개발행위허가의 규모’의 4제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 또는 자연환경 보전 지역 안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발 하는 경우 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만 다음 각호의 요건을 갖춘 경우에는 그러하지 아니한다.
1.개발행위 허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의해 개발 행위가 진행 중 이거나 예정된 다른 토지와 고속국도, 일반국도 또는 너비 20m 이상의 도로, 하천 공원 등 지형지물에 의하여 분리 될 것.
2. 개발행위허가의 대상인 토지가 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로 또는 도로법11조의 규정에 의한 일반국도 또는 지방도로에 직접 연결 될 것.
5특별시장, 광역시장, 시장, 군수는 지역 여건상 제4항 각호의 요건을 적용하는 것이 불합리하다고 인정하는 경우에는 당해 지방자치에 설치된 지방도시 계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화 할 수 있다.
언뜻 보기에는 도심 근접형 주말주택지로 좋다고 해도 대개가 자연녹지 지역이거나 계획관리지역이라는 사실을 알아야 합니다. 이들 지역은 대개가 연접지역 적용을 받는 지역이기 때문에 개별적으로는 도로를 확보하는 비용부담이 크기 때문에 소규모단지가 개발 될 수 없습니다.
■수변구역
한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 제4조의 규정에 의해 1999년도에 고시했던 환경부고시 제1999-153호가 변경되면서 수변구역의 지역과 범위가 확대된 상황입니다.
환경부 고시 제2002-133호에 의하면 3개도 9개시·군 35개읍·면 151개리가 이에 해당되며 그 면적은 191,244k㎡가 됩니다.
수변구역에서 농지에 전용허가를 받거나 임야에 형질변경허가를 받으려면 해당지역에서 전세대원이 1년 이상 거주를 해야 합니다. 보통의 경우 이런 규제가 양평이나 광주 지역 정도에만 해당되는 줄 아는데 부지를 매입하기 전에 잘 확인해야 합니다.
■토지거래허가제
토지거래허가제는 토지의 가격이 급격한 상승으로 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 토지거래 행위를 국토계획 및 이용관리법 제21조의 2의 규정에 의해 지역을 지정해 계약 전에 허가를 받도록 하는 제도입니다.
토지거래 허가지역으로 지정된 지역 안에서 규제대상의 토지 등을 거래할 때는 국토계획 및 이용관리법 제21조 3항의 규정에 따라야 합니다. 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 계약전에 관할 관청의 허가를 득한 후 계약을 체결해야 하는 것 입니다. 허가 구역은 2~5년 이내 단위로 지정됩니다.
토지거래허가구역내 토지거래는 실수요자가 현지에 세대원이 6개월 거주 후 가능함과 동시에 이용목적, 취득면적의 적정성 여부 등을 관할 시장·군수·구청장이 심사한 뒤 허가하게 됩니다. 본인이 거주할 주택용지 구입이나 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치를 위한 토지거래는 허가구역 지정 이후에도 면적에 관계없이 토지거래 허가를 받는데 문제가 없습니다.
그 동안 도시민에게 관심이 많았으나 소유권이전 문제가 되었던 1,000㎡(302평)미만의 농지는 농지법 개정으로 농지취득 자격증명 없이도 2003년1월 1일부터 소유권이전이 가능합니다. 또한 토지거래 허가를 받지 않아도 됩니다.
토지거래 허가 지역에서 주소이전을 하지 않고 주말주택이나 주말텃밭으로 이용하면서 전원주택을 지으려고 하는 사람들은 자투리 농지에 관심을 가질만 합니다.
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